Título de capitalização se populariza como ‘fiador’

Posted by on março 31, 2016 in Artigos, Seguros | Comentários desativados em Título de capitalização se populariza como ‘fiador’

Título de capitalização se populariza como ‘fiador’

A busca por um fiador, a contratação de um seguro-­fiança ou a caução em dinheiro são as formas mais tradicionais no Brasil de oferecer garantias aos proprietários dos imóveis comerciais em caso de descumprimento das obrigações contratuais.

Nos últimos anos, entretanto, uma nova modalidade vem ganhando corpo, aos poucos, junto a essa lista de proteções da locação, a exemplo de lojas e escritórios: o título de capitalização.

Ainda que essa solução já esteja disponível no mercado há aproximadamente uma década, a demanda pelo título de capitalização como garantia de aluguel começou a ser acompanhada mais de perto pela Federação Nacional de Capitalização (FenaCap) apenas nos últimos dois anos. Em 2015, as reservas técnicas ­ ou seja, os montantes relativos aos depósitos efetuados em títulos e que retornam aos clientes sob forma de resgates ­ avançaram 15,7% frente ao ano anterior, somando R$ 983 milhões.

A expectativa é que essa carteira, no que pese o segundo ano consecutivo de retração da economia, avance 15% em 2016.

O potencial do mercado é grande. Levantamento feito pela própria federação no ano passado mostra que o fiador representa 45,1% das garantias de aluguéis no Brasil, considerando os segmentos comercial e residencial. A caução representa 34%, o seguro­-fiança, 18,8%, e o título de capitalização, apenas 1,1%.

“É esperada uma inversão nessa curva nos próximos cinco anos, com a capitalização atingindo de 20% a 30% do total de garantias”, prevê o diretor-executivo da FenaCap, José Ismar Torres.

Conforme dados da federação, são 16,6 mil clientes dessa modalidade de garantia locatícia atualmente no Brasil, sendo 2,3 mil pessoas jurídicas. Nesse ainda tímido rol de contratantes estão empresas como a mineira AppProva, especializada no desenvolvimento de um software que auxilia instituições de ensino no monitoramento do desempenho dos estudantes, que recentemente adquiriu o “garantia de aluguel” da Brasilcap.

Conforme o gerente administrativo e financeiro Bernardo Barbosa, 26, após encontrar uma nova sede para a empresa, foi necessário vencer a burocracia da apresentação de garantias para um período longo de aluguel. “Não encontramos um fiador que pudesse garantir as exigências e no final decidimos pela compramos de um título, ainda que não fosse a primeira opção no momento”, explica.

O funcionamento e a contratação do produto são simples: inquilino e proprietário negociam o valor da garantia a ser dada pela locação do imóvel, baseado em um múltiplo do valor do aluguel ­ podem ser duas, três ou 10 vezes esse valor, sem a existência de limites. É incomum, porém, que a garantia seja inferior ao valor de três mensalidades. O valor do título costuma ser maior em caso de negociação entre locatários e imobiliárias, a depender da avaliação de risco do pretendente ao imóvel ­ em média, gira em torno de seis a 12 aluguéis.

Definido o montante, o título é adquirido à vista pelo inquilino e fica custodiado pela empresa de capitalização, com o locatário como beneficiário. Se o inquilino entregar o imóvel sem nenhum prejuízo ou não tiver ocorrido inadimplência no pagamento do aluguel, o valor é restituído integralmente no final da vigência do título, que via de regra tem prazo de 12 ou 15 meses, atrelado ao contrato de locação. O título é automaticamente renovado em caso de manutenção do contrato.

Em caso de inadimplência nas parcelas do aluguel ou danos ao imóvel ­ as regras devem ser definidas de antemão entre as partes ­ os valores para ressarcimento do proprietário são abatidos do resgate. “O título dá flexibilidade ao locador para decidir o que está contemplado na garantia, se apenas o valor do aluguel ou também as taxas condominiais em atraso ou eventuais danos ao imóvel”, explica Andre Lauzana, vice-­presidente de capitalização da SulAmérica, pioneira na oferta desse título no mercado.

Para o empreendedor que deseja trocar de sede ou procura uma loja ou escritório para iniciar um negócio, é preciso analisar os prós e contras de um título de capitalização frente às tradicionais modalidades de garantia. “A principal vantagem é a possibilidade de resgatar 100% do valor do título corrigido pela TR ao final do prazo de vigência e ainda participar de sorteios”, diz Torres, da FenaCap.

Nesse aspecto, o título pode ser uma alternativa mais interessante do que o seguro-­fiança, modalidade em que não ocorre o retorno do investimento. Na comparação com a figura do fiador, a principal vantagem é a conveniência.

Por outro lado, os múltiplos do aluguel que compõem o valor do título costumam ser mais altos na comparação com o próprio seguro-­fiança (que custa de um a três aluguéis por ano e pode ser parcelado) ou a caução em dinheiro. “O único inconveniente do título é que o empreendedor pode ter dificuldades em dispor dos recursos, sobretudo em caso de novas empresas que estão envolvidas com todos os custos iniciais de abertura. Isso porque o título tem que ser comprado à vista”, comenta Luiz Henrique, superintendente de riscos financeiros e capitalização da Porto Seguro.

Momento Valor: Matéria de 31/03/16 do jornal Valor Econômico por Felipe Datt