As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017

Posted by on janeiro 17, 2017 in Artigos, Investimentos | Comentários desativados em As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017

As perspectivas para os fundos imobiliários em 2017

Quando se pensa em investimento, provavelmente a primeira pergunta que vem à mente é: “onde devo investir meu dinheiro?”. Bom, se essa não for a primeira pergunta, com certeza será a segunda.

As respostas serão variadas e provavelmente só serão assertivas depois de muitas perguntas. Perfil? Horizonte? Objetivos? Tolerância a risco? Preferência setorial? Afinal, cada investidor tem suas próprias idiossincrasias. No mundo dos fundos imobiliários não é diferente, mas a pergunta é normalmente ainda mais direta: “qual fundo eu compro?“. Longe de existir uma única resposta, é interessante olhar para trás e entender o comportamento ano a ano, quais fundos tiveram boas performances e quais não.

Hoje, o Ifix, índice dos fundos imobiliários, tem 70 fundos em sua composição, mas tinha apenas 17 quando ele foi criado, em 2011. Apenas este dado já é um indicador de quanto a indústria foi transformada neste período, assim, o Ifix passou a ter uma composição parecida com a de hoje apenas em 2014, já que surgiram muitos fundos novos e emissões de cotas em 2012 e 2013. Com este cenário, faz sentido analisar o que aconteceu em 2016 e também na janela de três anos (2014 a 2016).

Primeiro vamos olhar 2016. As dez melhores performances do ano não têm muito em comum, são de segmentos diversos e têm características bem diferentes entre si. Uma presença marcante são os fundos que tiveram “problemas resolvidos”, seja uma vacância relevante ou questões de gestão. Já no lado negativo, nas dez piores performances, existiu um fator comum, vacância acima da média.

O fato é que a classe de ativos fundos imobiliários performou muito bem em 2016, contando com só quatro fundos negativos e, melhor do que isso, 89% dos fundos superaram o CDI e 62% o IMA-­B. Com isso, foi mais importante o investidor escolher investir na classe de ativos do que escolher o fundo A ou B.

E 2014 a 2016? Na janela de três anos, a história é bem diferente, já que menos da metade dos fundos superou o CDI e o IMA-­B, mas, diferentemente da curta da janela de um ano, as boas performances são fáceis de serem explicadas e tem muito em comum. As boas performances ficaram concentradas em quatro tipos de fundos: Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de Shopping Centers, FIIs com Escritórios AAA em SP, FIIs com contratos “atípicos” (de longo prazo, sem revisão de preço ou possibilidade de rescisão antecipada) e FIIs que carregam CRIs (papéis de renda fixa com lastro imobiliário).

A explicação é intuitiva. O varejo foi o último setor a sentir os problemas da economia, assim, nesta janela de três anos, a crise ainda não foi percebida. Os prédios de SP não estão em seu melhor momento, mas a qualidade dos ativos AAA (e escassez destes fundos) é percebida rapidamente nos movimentos de recuperação. Os contratos atípicos por sua vez, são mais resilientes. Por fim, todos os fundos com ativos de renda fixa tiveram boa performance num período em que a Selic ficou a maior parte do tempo em 14,25%.

Incrivelmente, as piores performances dos três anos também são fáceis de explicar. Fundos de escritórios no RJ ou com vacância relevante (e persistente) tiveram performance ruim no período. Os outros dois tipos foram os fundos industriais/logísticos e fundos com renda garantida. Os imóveis logísticos contam com ciclo mais curto do que os demais, assim, a crise começou mais cedo por lá. Já os fundos com renda garantida, em sua grande maioria, tiveram queda relevante de renda após o período garantido, o que se traduziu em perdas ao investidor.

E 2017? Bom, não faria sentido olhar para trás e não ousar uma projeção para 2017. É provável que as melhores performances de 2017 estejam recheadas de fundos com “problemas resolvidos”, sendo que os fundos com vacância expressiva são os melhores candidatos. Agora, a pergunta de US$ 1 milhão é descobrir quais serão estes fundos, já que a escolha de um fundo sem o “problema resolvido”, pode resultar na pior performance do ano.

Ter a melhor performance do ano é ótimo, mas faz mais sentido olhar uma janela mais longa, até 2019 pelo menos, e assim mitigar o risco de performance com teses de investimento mais consistentes e com maior chance de se concretizar num período maior, afinal, investir e apostar são coisas distintas.

Neste sentido, os fundos com contratos atípicos deverão ser boas opções pelos mesmos motivos do passado, e os papéis de renda fixa, ainda que a taxa de juros já tenha começado a cair, devem continuar com boa remuneração. FIIs de escritórios classe A em São Paulo também poderão ter uma boa performance, talvez com um ciclo ligeiramente maior do que três anos.

Já em outros segmentos, poderá ocorrer uma mudança de cenário, com resultados opostos aos do passado. Os fundos de shoppings, ao contrário do triênio 2014 a 2016, poderão patinar no período de 2017 a 2019, já que os consumidores continuarão endividados com confiança baixa e desemprego alto, sinais de que o varejo ainda pode demorar para se recuperar.

Na ponta oposta, parece que os ativos logísticos poderão apresentar resultado melhor à frente em função do ciclo mais curto. Com os cintos apertados, toda a indústria e comércio reduziu ao máximo seu espaço de estocagem, assim, qualquer melhora na atividade econômica poderá aumentar a demanda por estes espaços rapidamente.

E a indústria de FIIs? Sem dúvida teremos expansão, consolidação dos portfólios e vantagens do produto. Já os retornos, arrisco dizer que, em média, ficarão acima do CDI em três anos. O tempo dirá.

Augusto Martins é sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos. E-­mail: augusto.martins@riobravo.com.br.

Momento Valor: Matéria de 17/01/17 do jornal Valor Econômico por Augusto Martins